Contentieux et dette immo : s'affranchir des marchés
Tweets qui font chavirer les indices, taux imprévisibles, géopolitique permanente : la volatilité est devenue structurelle. Deux classes d'actifs alternatifs répondent à cette donne en faisant exactement l'inverse se couper des marchés. Alexandre Lercher (IVO Capital Partners) sur le financement de contentieux, Victor Droit (Pulsim & Partners) sur la dette obligataire immobilière : deux mécaniques différentes, une même logique de décorrélation.
Le procès comme actif financier
Le principe : un tiers financeur prend en charge les frais d'un litige avocats, experts contre une quote-part des dommages en cas de victoire. En cas de défaite, le capital est perdu. Ce qui rend cette classe d'actifs unique, c'est la nature du sous-jacent : la valeur juridique d'un litige ne fluctue pas avec les banques centrales ni avec les tweets présidentiels.
« C'est l'actif financier le plus décorrélé sur le marché aujourd'hui. Ni les banques centrales, ni les événements macroéconomiques n'ont d'impact sur la valeur du procès. » Alexandre Lercher, IVO Capital Partners
La décorrélation opère à deux niveaux : vis-à-vis des marchés financiers, et en interne au portefeuille la perte d'un cas ne contamine aucune autre position. Résultats à date : le 1er millésime IVO Capital Partners a restitué le capital en trois ans et demi avec un TRI net de 9 %. Le 3e (110 M€) est intégralement déployé. Le 4e est en cours de levée jusqu'en décembre 2026.
Du franchisé français à Netflix : la palette des dossiers
IVO Capital Partners finance des contentieux commerciaux classiques un dossier franchisé/franchiseur récent a généré un multiple de 2,5x en 18 mois mais aussi des actions collectives de grande ampleur. En Espagne, 14 000 plaignants contre plusieurs banques pour prêts à taux usurier : TRI cible de 20 % sur 12 à 24 mois. Aux Pays-Bas, une fondation représente par défaut tous les abonnés Netflix dont l'abonnement a été augmenté unilatéralement sans opt-in, l'exposition chiffrée en centaines de millions s'impose d'emblée au défendeur.
Sur le risque de durée inhérent à tout procès, IVO Capital Partners a développé une garantie obligataire : si le capital n'est pas suffisamment restitué au bout de 7 ans, une assurance rembourse les investisseurs.
Dette obligataire immobilière : les investisseurs entrent après le risque
Chez Pulsim & Partners, la logique est inversée par rapport au financement bancaire classique. Il s'agit de prêter à un opérateur immobilier marchand de biens, promoteur via un contrat obligataire aux paramètres figés : 24 à 36 mois, 8 à 10 % de rendement, sûretés réelles. L'opérateur gagne en agilité là où la banque ne peut pas répondre en quelques jours. L'investisseur entre, lui, une fois le risque principal déjà absorbé.
« Il faut aller chercher des marges sur coût de revient minimales de 30 %. Si le marché se retourne, on rogne sur la marge de l'opérateur mais on reste dans les engagements vis-à-vis des investisseurs. » Victor Droit, Pulsim & Partners
L'opération Zanzibar illustre la séquence type : foncier acquis sur fonds propres pour 6 M€, valeur portée à 14 M€ après permis de construire (expertise CBRE), collecte obligataire ouverte à 10 % garantie par le nantissement de deux foncières parisiennes représentant 100 M€ de patrimoine en Île-de-France, pour 7 M€ empruntés.
Quatre filtres, zéro liquidité
Les deux actifs partagent les mêmes exigences d'entrée : track record de l'opérateur (premier filtre, non négociable, méfiance particulière envers les reconvertis de la tech), qualité du sous-jacent et de sa localisation, robustesse des sûretés, marge opérationnelle suffisante pour absorber un retournement. Sur la liquidité, les deux sont explicites : elle est inexistante pendant toute la durée contractuelle.
« Sur une opération de 36 mois, c'est 36 mois, pas un jour de plus. Il faut toujours avoir un plan A, un plan B et un plan C. » Victor Droit, Pulsim & Partners
EN CHIFFRES
Deux outils, une même réponse à l'ère de l'imprévisible
Financement de contentieux et dette obligataire immobilière n'ont presque rien en commun sur le plan technique. Mais ils répondent à la même question que se posent aujourd'hui les investisseurs avertis : comment chercher du rendement sans s'exposer à des marchés devenus illisibles ? Dans les deux cas, la réponse passe par un sous-jacent réel, un contrat aux règles définies dès le départ, des sûretés concrètes et l'acceptation franche d'une contrainte : l'illiquidité. Ce n'est pas un défaut à minimiser, c'est la contrepartie logique de la décorrélation. Ces actifs ne sont pas faits pour tout le monde. Ils sont faits pour les investisseurs qui ont réglé leur question de liquidité globale et qui cherchent ensuite à faire travailler le solde à l'abri du bruit.
