L'Allemagne entre en cycle
Plan de relance historique, retour des banques, grands investisseurs de retour sur les tickets à neuf chiffres : le marché immobilier allemand ne sort pas d'une correction, il bascule dans un nouveau cycle. Jean-François Chaury (Advenis REIM) et Bruno Pauly (Paref Gestion) l'ont décrypté lors d'une table ronde Wave Online.
Le tournant politique qui change tout
En quelques semaines, le nouveau gouvernement a rompu avec deux décennies de dogme budgétaire : 500 milliards d'euros de plan de relance, 611 milliards supplémentaires annoncés par 61 groupes industriels sous le label Made for Germany. Le PIB a repassé la ligne de flottaison, les économistes projettent 1 à 2 % annuels sur la décennie, et les capitaux internationaux, qui avaient totalement déserté les tickets à 100 millions d'euros en 2023-2024, sont de retour. Pendant ce temps, la France emprunte à 10 ans avec 70 points de base d'écart sur le Bund. Plus cher que la Grèce.
« Le moral des chefs d'entreprise et des investisseurs est étonnamment haut en mai, même dans un contexte macro global tendu. » - Jean-François Chaury, Advenis REIM
Fédéral, donc résilient
Huit places économiques, Munich, Francfort, Berlin, Hambourg, Stuttgart, Cologne, Düsseldorf, Leipzig , chacune avec ses industries et ses cycles. Une correction sur une ville ne contamine pas les autres. À l'opposé du modèle français, où tout gravite autour du QCA parisien et où la correction se propage mécaniquement à l'ensemble du marché. Le repricing de 2022-2024, volumes divisés par 2, a créé une fenêtre d'entrée sur des actifs de qualité à des prix encore marqués par la baisse.
« En France, tout le monde est investi au même endroit. C'est très bien quand ça monte, mais ça peut se retourner brutalement. » - Jean-François Chaury, Advenis REIM
Baux longs, hidden champions : les actifs qui tiennent
Paref Gestion mise sur le retail park format multi-baux taillé pour les habitudes de consommation allemandes. Advenis sur le light industrial : des locaux pour les 1 500 hidden champions du pays, ces leaders mondiaux de niche qui signent des baux à 15-20 ans et ne partent jamais. La règle d'or locale : la durée du bail prime sur le rendement immédiat. Et si un locataire part quand même avant terme, il doit régler les loyers restants jusqu'au bout, parfois 3 à 5 ans d'indemnités.
« L'expert allemand préfère un loyer légèrement moins élevé avec une certitude absolue d'encaissement sur 10 ou 12 ans. » - Bruno Pauly, Paref Gestion
Le robinet bancaire rouvert, les SCPI à l'abri
Après deux ans de credit crunch, les banques financent à nouveau à 50-55 % de LTV, pour un coût de la dette autour de 4 % en taux fixe. Les SCPI, plafonnées à 40 % d'endettement, restent dans une zone de confort : même avec une correction de 20 % sur les actifs, la couverture tient. Contrairement aux fonds endettés à 60-80 % au pic, elles n'ont jamais été lâchées pendant la crise.
EN CHIFFRES
Une fenêtre que les SCPI auraient tort de laisser passer
Le décor est planté : relance budgétaire massive, financement bancaire de retour, grands investisseurs internationaux qui reviennent sur les tickets supérieurs à 100 millions. L'Allemagne ne sort pas seulement d'une correction, elle entre dans un cycle. Pour les SCPI européennes, le moment est rare : se positionner sur de la qualité retail parks multi-baux, light industrial signé hidden champions, bureaux prime à baux longs à des prix encore marqués par la baisse de 2022-2024, avec un levier redevenu accessible et un plafond d'endettement qui les met à l'abri d'un retournement.
Reste que tout n'est pas à prendre. La profondeur du marché allemand est aussi sa complexité : huit places, autant de dynamiques sectorielles, des baux qui n'ont rien à voir avec le modèle français. Le nouveau cycle récompensera moins les plus rapides que les plus sélectifs.
